Stratégie d’investissement expliquée : l’achat de la nue-propriété de parts de SCPI

Cette décote génère un gain à terme car elle va induire une prise de valeur dans le temps :

Bilan au terme du démembrement de 5 ans : le nu-propriétaire devient plein propriétaire, il possède un actif qui vaut 1000€, qu’il a payé 760€, la revalorisation de la nue-propriété a généré une performance de 240€ soit 32% sur 5 ans.

L’usufruitier n’est pas perdant, il a payé 240€ pour l’usufruit mais va gagner 5 fois 60€ soit 300€, donc son gain est de 60€ pour 240€ investis ce qui représente 25 % (avec l’avantage d’avoir récupéré son argent au fil de l’eau, mais il a dû également payer l’impôt sur les loyers perçus).

Bilan au terme du démembrement de 10 ans : le nu-propriétaire devient plein propriétaire, il a un actif qui vaut 1 000€, qu’il a payé 630€, la revalorisation de la nue-propriété a généré une performance de de 370 € soit + 59% sur 10 ans.

Attention cependant, la revalorisation de la nue-propriété n’est pas la seule composante de la performance finale.

Il faut tenir compte de deux autres facteurs importants :

• les frais ;
• la variation éventuelle de la valeur de la part au cours du temps.

Des frais connus à l’avance et qu’il faut prendre en compte

Pour connaître la performance finale de la stratégie, il faut évidemment tenir compte des frais de souscription qui sont inclus dans le prix de la part lors de la souscription. En effet, si la stratégie consiste à détenir la nue-propriété jusqu’à la fin du démembrement puis à revendre les parts, il faut prendre en compte le fait que la vente des parts se fait à la valeur de retrait, qui est inférieure à la valeur de souscription (d’un montant égal aux frais de souscription).

L’impact est donc significatif, mais celui-ci diminue avec la durée de détention. Si les frais de souscription sont de 10%, par exemple, cela sera très pénalisant si la revente a lieu au bout de 5 ans. Ce sera déjà moins impactant pour une revente au bout de 10 ans et peu impactant si la détention est de 20 ans. C’est pour cette raison qu’on conseille de conserver les parts de SCPI sur une longue période.

Pour l’investisseur qui souhaite conserver ses parts longtemps après la fin du démembrement, l’impact des frais n’est donc pas un problème. Il aura bénéficié d’une période de capitalisation sans percevoir les loyers, en franchise fiscale totale. Ensuite, à l’issue du démembrement, il touchera les loyers.

Il est important également de tenir compte du délai de jouissance de la SCPI, car cette période représente un coût de portage financier, elle dure généralement de 3 à 6 mois.

Une évolution du prix de la part qui dépend du marché immobilier et de la qualité de la gestion de la SCPI

Le troisième facteur qui impactera la performance de la stratégie d’achat en nue-propriété, est l’évolution du prix de la part.

Les SCPI sont des véhicules non cotés, dont la valeur de la part évolue en fonction du prix des actifs détenus. Tous les ans, des experts indépendants réalisent des campagnes d’expertise qui couvrent l’ensemble du parc immobilier des SCPI.

À la suite de ces expertises, la société de gestion décide de modifier le prix de la part ou de le garder inchangé. Cette étape est encadrée par la loi. La variation peut être positive ou négative.

Réglementairement, le prix de la valeur de la part doit se trouver dans une fourchette +10% -10% autour de la valeur de reconstitution de la SCPI. Cette valeur de reconstitution, reprend la valeur des immeubles et l’ensemble des coûts qui ont dû être supportés pour acquérir le parc immobilier.

Il est préférable d’acheter une SCPI qui a une valeur de reconstitution supérieure au prix de la part. Cela donne une plus grande sécurité contre une baisse des valeurs en cas de marché baissier.

Et en cas de marché immobilier haussier, l’investisseur profitera en général d’une revalorisation du prix de la part plus rapidement si le prix de la part est décoté par rapport à son prix théorique d’équilibre (qui est la valeur de reconstitution).

NB : D’un point de vue fiscal, si la valeur de la part augmente d’un montant supérieur au frais de souscription et qu’il y a revente, cela constitue une plus-value imposable, qui sera taxée après déduction des abattements pour durée de détention (à la différence de la revalorisation de la nue-propriété qui n’est pas taxée comme nous l’avons vu).

Pour le calcul de la plus-value, le prix d’achat retenu est le prix de la pleine propriété et non le prix de la nue-propriété. Le prix de vente correspondra à la valeur de retrait, c’est-à-dire le prix de la part moins les frais de souscription.

Les plus-values dégagées à l’occasion de la cession de ces parts relèvent du régime des plus-values immobilières des particuliers pour les associés personnes physiques. La plus-value est soumise à l’impôt au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux. Elle est diminuée d’un abattement pour la durée de détention et elle est complètement exonérée au bout de 30 ans.

3) Quels sont les risques ?

Comme tout investissement dans l’immobilier, l’achat de parts de SCPI en nue-propriété comporte des risques et il convient de se référer au document d’informations clefs qui les recense de manière exhaustive. Parmi les principaux risques on citera :

• Le risque en capital

Le prix de la part peut évoluer à la baisse ou à la hausse en fonction de l’évolution du marché immobilier et des caractéristiques de la SCPI.

Ainsi, en fonction du type des investissements réalisés, certaines SCPI résisteront beaucoup mieux à une crise que d’autres. Et de la même manière, certaines SCPI pourront prendre plus de valeur avec le temps.

Sur le long terme, l’immobilier a l’avantage d’avoir des loyers indexés sur l’inflation, et donc le prix de ces actifs a jusqu’à présent, plutôt tendance à s’apprécier sur le long terme.

Des périodes de baisse des prix sont néanmoins possibles (cf. crise des années 1990).

• Le risque de non-liquidité

Le deuxième risque important est de ne pas pouvoir revendre immédiatement les parts de SCPI quand on le souhaite.

Pendant la période de démembrement, la revente est difficile et demanderait de trouver une contrepartie de gré à gré. L’objectif est clairement de ne pas revendre pendant la période de démembrement.

La revente à l’issue de la période de démembrement n’est, de même, pas garantie.

Quand le marché immobilier est en bonne santé la revente est facilitée, notamment pour les SCPI à capital variable dont les parts sont reprises par la société de gestion en quelques semaines.

En cas de baisse de l’immobilier ou en cas de marché difficile, cela peut-être plus long pour revendre. L’investisseur qui voudrait sortir au mauvais moment pourrait ne pas y arriver dans les conditions voulues et pourrait être obligé d’accepter une décote sur le prix.

Concernant les risques, il faut retenir que les SCPI étant investies dans l’immobilier, on retrouvera de nombreuses problématiques de la détention en direct d’un bien immobilier (excepté la gestion).  Le timing de la revente et les conditions de marchés impacteront ainsi la rentabilité de l’opération.

• Le risque de baisse des loyers.

Une fois la période de démembrement finie, l‘investisseur retrouve la pleine propriété des parts et commence à percevoir les loyers. Ces loyers distribués mensuellement ou trimestriellement sont issus des revenus obtenus par la SCPI. Ces loyers, bien qu’en partie sécurisés grâce à la mutualisation sur un grand nombre de locataires ne sont pas garantis dans le temps et peuvent varier à la baisse comme à la hausse.

Quelles sont les précautions à prendre ?

Il est prudent de se faire accompagner par un conseiller en investissement financier afin de maximiser les chances de réussite. Il faut savoir que l’achat de parts de SCPI par l’intermédiaire d’un conseiller en investissement n’est pas plus cher que l’achat en direct car, les frais de souscriptions sont les mêmes dans les deux cas. Au contraire, l’investissement pourra être optimisé, ce qui augmentera le performance.

Le rôle du conseiller est de trouver les solutions les mieux adaptées à votre situation. Il pourra vous conseiller et vous fera gagner un temps précieux. Il serait dommage de ne pas profiter de ce service qui n’est pas facturé en plus (le coût est déjà couvert par la rétrocession au conseiller d’une partie des frais de souscription, ces rémunérations sont obligatoirement indiquées dans le rapport de mission).

Avant d’investir, il faut en particulier faire très attention aux points suivants (liste non exhaustive) :

• Choisir des SCPI de qualité (taux de rendement, taux d’occupation, qualité de la gestion, qualité du patrimoine immobilier, diversification, stratégie … ) ;
• Comparer le prix des parts avec les valeurs de reconstitution et de réalisation ;
• Diversifier sur plusieurs SCPI ;
• Toujours prendre en compte l’impact des frais et des délais de jouissance ;
• Comparer les clefs de démembrement des différentes SCPI ;
• Vérifier la fiscalité applicable en matière de revenus fonciers (si conservation après la fin du démembrement) et de plus value. En particulier, la fiscalité des SCPI internationales est différente et souvent plus favorable.
• Limiter son investissement à une partie raisonnable de son patrimoine.

4) Quelle performance peut-on raisonnablement obtenir ?

Pour répondre à cette question, il est nécessaire de prendre quelques hypothèses.

Nous avons retenu pour cette étude, l’hypothèse relativement prudente d’une absence de revalorisation du prix de la part. C’est-à-dire que la SCPI est revendue à la valeur de retrait.

Nous avons également supposé une revente immédiate à l’issue de la période de démembrement et donc aucun problème de liquidité.

Nous avons ensuite analysé les principales SCPI du marché et sélectionné celles qui nous paraissaient avoir les caractéristiques les plus attractives. Puis nous avons simulé les résultats en reprenant pour chaque SCPI et pour chaque durée, les différents paramètres, (frais, délais de jouissance, clefs de répartition) dans le but de trouver quelle était la meilleure performance théorique réalisable.

Voici le résultat obtenu, au moment de l’étude :

N’hésitez pas à nous contacter si vous souhaitez connaître le nom des SCPI qui rendent possible ce résultat.

Il convient de rappeler qu’il n’y a aucune garantie d’atteindre cette performance, car ce résultat  dépend des hypothèses. Les conditions de marché pourraient être moins favorables ou plus favorables.

Cette étude ne constitue pas une incitation à investir. Avant d’investir, il est nécessaire de vérifier si ce placement convient à votre situation personnelle, à vos objectifs et à vos contraintes.

 Il est possible que ce type d’investissement ne soit pas adapté à votre situation.

5) A quels investisseurs peut convenir cette stratégie ?

Le premier point à toujours prendre en compte avant d’investir est de vérifier sa capacité à prendre des risques et à sa capacité à supporter une perte en capital. Ce placement ne comporte pas de garantie en capital. L’investissement est difficilement revendable pendant la période du démembrement. Donc il convient d’être sûr de ne pas avoir besoin de récupérer son capital avant la fin du démembrement.

Le niveau de risque des SCPI est évalué, la plupart du temps, à un niveau de 3 sur une échelle qui va de 1 à 7. Cet indice de 3 correspond donc à un profil au minimum « défensif » mais peut aussi convenir bien évidemment à des profils plus risqués.

La stratégie d’achat en nue-propriété peut être adaptée à de nombreux investisseurs, car elle procure un couple rendement / risque attractif et on peut citer en particulier les cas suivants :

• Les investisseurs qui subissent une imposition importante (tranche marginale d’imposition supérieure à 30%) y trouveront un moyen efficace de placer un capital sans augmenter leur fiscalité. Ils pourront également, avec cette stratégie, continuer d’investir dans l’immobilier sans augmenter leur base imposable à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Il faudra alors revendre à l’issue de la période de démembrement.

• Les investisseurs les moins fortement imposés, pourront utiliser cette stratégie pour capitaliser sans augmenter leur revenu imposable, en évitant ainsi de changer de tranche d’imposition ou de perdre des avantages.

• Les actifs, qui souhaitent préparer leur retraite, pourront aligner la durée du démembrement sur la durée restante avant la retraite pour capitaliser sans augmenter leur imposition. Ils toucheront ensuite au moment de la retraite, des revenus complémentaires qui compléteront leurs pensions. Les revenus obtenus à la retraite seront supérieurs à ceux procurés par un achat en pleine propriété, grâce à la capitalisation qui s’opère sans impôts tout au long de la période du démembrement.

Conclusion :

La stratégie d’achat de la nue propriété de part de SCPI est une stratégie simple à mettre en place et qui a pas mal d’atouts. Elle peut donc intéresser un grand nombre d’investisseurs.

Il existe de nombreuses autres stratégies à base de SCPI encore plus performantes mais qui ne sont pas forcément adaptées à tous, donc avant de vous lancer, l’idéal est de nous consulter pour avoir toutes les cartes en mains pour décider.